Patrimonio immobiliare: 7 criticità che è possibile scoprire con Whuis

Nel lavoro quotidiano di un agente immobiliare, l’origine dei problemi spesso non è legata all’mmobile ma alle informazioni fornite dal proprietario. Le trattative si bloccano, i tempi si allungano e i margini si assottigliano perché emergono criticità solo in fase avanzata, quando ormai si è investito tempo (ed energie).

Fare un controllo preventivo sul patrimonio immobiliare di un potenziale cliente permette di:

• evitare intoppi e brutte sorprese;
• stimare meglio tempi e costi della vendita;
• fare una valutazione realmente precisa;
• aumentare la fiducia dell’acquirente;
• portare avanti trattative più trasparenti.

Ecco i sette problemi più frequenti che gli agenti incontrano e che un controllo preliminare può far emergere subito:

1. Immobili cointestati non dichiarati

Capita spesso che un proprietario presenti la casa come “sua”, salvo poi scoprire che è cointestata con un coniuge, un familiare o un ex coniuge.
Se il co-intestatario non è in accordo, la vendita rischia di saltare o richiede tempi lunghi.

Come evitarlo:
Un’indagine Whuis mostra immediatamente tutte le intestazioni, anche quelle che il cliente dimentica (o evita) di menzionare.

2. Quote minime di proprietà che complicano la vendita

Soprattutto in famiglia, gli immobili ereditati risultano intestati in quote minime (1/8, 1/12…).
Il singolo erede non può vendere la sua quota come fosse l’intero immobile e spesso non è nemmeno consapevole delle limitazioni.

Conseguenze:

• impossibilità di procedere senza gli altri eredi
• trattative bloccate
• necessità di mediazione tra più soggetti

Come evitarlo:
Una visura sulla base dell’indagine patrimoniale chiarisce quote reali e diritti (usufrutto, nuda proprietà, comproprietà).

3. Difformità o dati catastali incoerenti

È molto comune trovare:

• superfici non aggiornate,
• categorie catastali errate,
• planimetrie non corrispondenti allo stato di fatto.

Scoprirlo in fase di proposta significa dover rifare tutto e perdere credibilità agli occhi dell’acquirente.

Come evitarlo:
Partendo dall’indagine, è possibile ottenere visure catastali e planimetrie per verificare se tutto è coerente fin dall’inizio.

4. Passaggi di proprietà complessi o sospetti

Succede soprattutto in caso di:

• donazioni recenti,
• successioni non perfezionate,
• trasferimenti tra società,
• passaggi di quote.

Questi scenari possono generare difficoltà nella vendita o richiedere verifiche notarili aggiuntive.

Come evitarlo:
L’indagine sul patrimonio, incrociata con le visure ipotecarie e camerali, aiuta a capire se la storia dell’immobile è lineare o se rischia di generare contenziosi.

5. Ipoteche, pignoramenti o pregiudizievoli mai menzionati dal cliente

È uno dei casi più frequenti: solo in trattativa avanzata si scopre che sull’immobile grava un vincolo che complica (o blocca) la vendita.
Non sempre si tratta di mala fede: a volte il proprietario non è realmente aggiornato sulla sua situazione.

Come evitarlo:
Una singola indagine Whuis consente di ottenere visure ipotecarie e verificare:

• ipoteche volontarie e giudiziali,
• pignoramenti,
• decreti ingiuntivi,
• atti pregiudizievoli.

6. Nuda proprietà, usufrutto e altri diritti non evidenti

Il proprietario “risulta” tale, ma potrebbe non avere la piena disponibilità dell’immobile.
E questo cambia completamente il valore commerciale.

Esempi:

• un genitore vende la nuda proprietà ma il figlio mantiene l’usufrutto;
• un immobile è gravato da uso o abitazione;
• ci sono diritti di terzi su parti del fabbricato.

Come evitarlo:
L’indagine patrimoniale mostra la natura esatta del diritto reale, evitando fraintendimenti e false aspettative.

7. Terreni, fabbricati collabenti o unità dimenticate che incidono sulla fiscalità

Molti clienti ignorano di possedere:

• terreni agricoli a reddito minimo,
• fabbricati collabenti (categoria F/2),
• piccoli locali o pertinenze mai utilizzati.

Questi elementi possono incidere sulla fiscalità o complicare l’ISEE, la successione o le trattative legate alla vendita di altri beni.

Come evitarlo:
L’indagine sul patrimonio è utile per ricostruire l’insieme completo dei beni intestati, anche quelli di cui il cliente non ha piena memoria.

Come scoprire tutto in una sola indagine

Con Whuis puoi controllare tutto questo partendo da un’unica ricerca: dall’indagine è possibile visualizzare la situazione aggiornata e ottenere visure catastali, ipotecarie, camerali e pregiudizievoli, ricostruendo in pochi secondi (anche da App, unica in Italia) la situazione patrimoniale reale della persona o dell’azienda.