Gli errori catastali, infatti, possono causare conseguenze spiacevoli: dal pagamento di imposte non dovute alla difficoltà di vendere o locare un immobile.

Per questo motivo è importante riconoscere eventuali inesattezze nei dati del Catasto e sapere come correggerle. In molti casi, infatti, si tratta di disallineamenti facilmente risolvibili, ma che richiedono attenzione e documentazione adeguata.

Cosa si intende per errore catastale

Gli errori catastali possono riguardare:

Dati identificativi: indirizzo, numero civico, sezione o foglio errati.
Dati del proprietario: intestazione non aggiornata o incompleta.
Dati tecnici dell’immobile: superficie, consistenza, categoria o classe catastale sbagliata.
Rendita catastale errata: spesso legata a una classificazione non corretta dell’immobile.

Queste inesattezze possono derivare da errori di trascrizione, mancati aggiornamenti dopo lavori edilizi o da variazioni mai comunicate.

Come verificare la correttezza dei dati catastali

Visura Catastale: quando serve

La verifica parte da una visura catastale aggiornata, documento ufficiale che riporta:

dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno);
categoria e classe catastale;
rendita o reddito catastale;
proprietari e comproprietari;

Confrontando i dati della visura con la realtà dell’immobile e con gli atti di provenienza (rogiti, successioni, permessi edilizi), è possibile individuare rapidamente eventuali discrepanze.

Planimetria catastale: quando serve

La planimetria è la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare, e serve per verificare:

che la distribuzione interna dei locali corrisponda allo stato reale;
che superfici, vani e pertinenze siano correttamente indicati;
che non ci siano modifiche non dichiarate (ad esempio un muro abbattuto, un soppalco aggiunto, una veranda chiusa ecc.).

Se ci sono differenze tra la planimetria depositata e la realtà, significa che il Catasto non è aggiornato, in questi casi occorre una variazione catastale (Docfa) redatta da un tecnico abilitato.

Come correggere un errore catastale

La presentazione della pratica DOCFA deve essere materialmente effettuata dal professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra ecc.).

Il proprietario o intestatario dell’immobile è responsabile della dichiarazione, cioè è colui che “chiede” l’aggiornamento e fornisce tutti i dati/documenti necessari.

Quindi il ruolo si divide così:

- Proprietario/intestatario → fornisce le informazioni e autorizza la richiesta;
- Professionista tecnico → compila e invia l’atto DOCFA all’Agenzia del Territorio corredandola con tutta la documentazione necessaria.

In pratica, il proprietario non può inviare direttamente il DOCFA: serve un tecnico abilitato per garantire la correttezza dei dati e la validità della pratica.

1. Errori materiali o di trascrizione

Si correggono con una segnalazione all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, presentando apposita istanza di rettifica.

La richiesta deve essere fatta online, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia.

È necessario allegare la documentazione che dimostri l’errore (ad esempio una copia del rogito o del documento d’identità corretto).

2. Variazioni catastali per modifiche all’immobile

In caso di lavori o ristrutturazioni che modificano la destinazione, la superficie o la distribuzione degli ambienti, è necessario presentare un Docfa (Documento Catasto Fabbricati), redatto da un tecnico abilitato.
Questo aggiornamento serve, ad esempio, quando:

si trasforma un garage in abitazione;
si accorpano due unità immobiliari;
si cambia la destinazione d’uso di un locale.

Il nuovo accatastamento comporta l’assegnazione di una nuova categoria e rendita catastale.

Aggiornare il Catasto in caso di danni o inagibilità

Anche eventi come crolli parziali o situazioni di inagibilità possono richiedere un aggiornamento catastale.
In questi casi, la variazione serve a riportare la reale consistenza dell’immobile e ad adeguare la rendita catastale, evitando di pagare imposte su porzioni non più utilizzabili.

L’iter varia a seconda che si tratti di danno parziale o totale, e può comportare la classificazione come unità collabente (categoria F/2).

Cambio di categoria catastale: quando è necessario

Ogni immobile è classificato in una categoria catastale in base all’uso e alle caratteristiche. Un errore o una mancata variazione di categoria può influire:

sul calcolo dell’IMU e delle altre imposte;
sulla valutazione dell’immobile ai fini di vendita o locazione;
sulla coerenza urbanistica e catastale dell’immobile stesso.

Ad esempio, un appartamento registrato ancora come ufficio (categoria A/10) pagherà imposte più alte rispetto a un’abitazione (A/2 o A/3).
In questi casi, il tecnico incaricato dovrà predisporre una pratica catastale di variazione per aggiornare la categoria.

Tempi e costi delle rettifiche catastali

La dichiarazione spetta agli intestatari dell’immobile, che devono fornire tutte le informazioni necessarie per aggiornare il Catasto. La presentazione dell’atto DOCFA viene invece effettuata da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, dottore agronomo/forestale o periti per fabbricati rurali), che si occupa di redigere e inviare la pratica all’Agenzia del Territorio.

In alcuni casi, anche i possessori possono richiedere la dichiarazione, ad esempio se i titolari dei diritti reali sono assenti o non attivi (espropri, usucapione, mancanza di eredi), ma solo per la prima iscrizione in Catasto.

La presentazione degli atti di aggiornamento comporta inoltre il pagamento dei tributi speciali catastali previsti dalla normativa vigente.

Errori materiali: generalmente risolti in pochi giorni, senza costi se l’errore è imputabile all’Agenzia.
Variazioni tramite Docfa: i tempi dipendono dall’Ufficio competente e dal carico di lavoro; i costi riguardano i compensi professionali del tecnico e i tributi speciali catastali.