I 5 controlli indispensabili sull’immobile prima dell’acquisto o della vendita

Nel mercato immobiliare, la rapidità delle operazioni deve andare di pari passo con la precisione delle verifiche. Ogni compravendita, infatti, è il risultato di una catena di controlli che, se trascurati o affrontati superficialmente, possono trasformarsi in criticità legali, economiche e reputazionali per agenti, mediatori e professionisti del settore.

Per questo motivo esistono verifiche che non sono semplici “buone pratiche”, ma veri e propri controlli indispensabili.

Ecco i 5 check fondamentali che ogni immobile dovrebbe superare prima di arrivare al rogito, sia in fase di acquisto che di vendita.

1. Verifica della titolarità e della continuità delle trascrizioni

Il primo controllo riguarda la certezza della proprietà.
È essenziale verificare che chi vende sia effettivamente il legittimo proprietario dell’immobile e che non ci siano interruzioni nella continuità delle trascrizioni nei Registri Immobiliari.

Questo significa controllare:

• La corretta intestazione dell’immobile;
• La catena dei passaggi di proprietà;
• L’assenza di criticità.

Una discontinuità può rendere l’atto impugnabile e compromettere la validità della compravendita. È il fondamento giuridico di tutta l’operazione.

2. Presenza di ipoteche, pignoramenti e pregiudizievoli

Nessun immobile può essere considerato “sicuro” senza un’analisi completa delle formalità pregiudizievoli.
Parliamo di:

• Ipoteca volontaria (ad esempio per la concessione di mutui);
• Ipoteca giudiziale;
• Pignoramenti;
• Sequestri;
• Domande giudiziali o vincoli particolari.

Anche quando il venditore dichiara che “è tutto a posto”, la verifica documentale resta imprescindibile.
Un controllo tempestivo consente di:

• Bloccare trattative rischiose;
• Impostare correttamente la gestione delle cancellazioni;
• Evitare contenziosi successivi.

3. Conformità catastale

La conformità catastale è oggi un requisito imprescindibile per il rogito.
Occorre verificare che:

• La planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto dell’immobile;
• I dati identificativi (foglio, particella, subalterno) siano corretti;
• L’intestazione catastale sia allineata con quella reale.

Piccole difformità possono sembrare banali, ma sono sufficienti per bloccare una compravendita o richiedere aggiornamenti tecnici e tempi supplementari.

4. Regolarità urbanistica ed edilizia

Questo è uno dei controlli più delicati. Serve accertare che l’immobile sia stato costruito e modificato nel rispetto delle autorizzazioni edilizie:

• Licenza o concessione edilizia originaria;
• Permessi di costruire;
• Eventuali sanatorie o condoni;
• Conformità delle opere realizzate.

Un immobile con abusi edilizi non sanati può:

• Non essere vendibile;
• Non essere finanziabile;
• Esporre venditore e intermediari a responsabilità importanti.

5. Coerenza tra tutti i dati: catastali, ipotecari e urbanistici

Il vero valore del controllo non è solo nella singola verifica, ma nella coerenza complessiva delle informazioni.
I dati devono “parlarsi” tra loro:

• Il soggetto intestatario deve coincidere in tutte le banche dati;
• I riferimenti catastali devono essere gli stessi in ogni documento;
• L’immobile descritto deve essere sempre il medesimo, senza ambiguità.

È qui che emergono spesso gli errori più insidiosi: piccole discrepanze che, se ignorate, diventano problemi concreti al momento della firma.

Perché questi controlli fanno la differenza per i professionisti

Per un agente immobiliare, un mediatore o un consulente, questi cinque passaggi rappresentano:

• Tutela professionale;
• Aumento della credibilità verso il cliente;
• Riduzione drastica dei rischi operativi;
• Ottimizzazione dei tempi di trattativa.

Chi lavora in modo strutturato sa che prevenire è sempre meno costoso che risolvere.

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Perché nel real estate oggi non basta sapere che un immobile è sicuro.
È fondamentale poterlo dimostrare, con dati certi e documenti ufficiali, nel momento stesso in cui serve.